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日租金达1美元/平 上海五角场崛起商务新高地

2007年 07月 27日

“目前的五角场，正是几年前的徐家汇。”在谈起五角场商圈现状时，戴德梁行写字楼部董事卓奇乐向《每日经济新闻》表示。事实上，五角场在近期备受关注的原因在于，区域内的创智天地写字楼，已爆出1美元/天/平方米的租金，直逼CBD区域甲级写字楼。
卓奇乐指出，仅靠几个大学院校来填补整个区域的需求是完全不够的，五角场商圈以后的发展还是要吸引更多的大中型企业入驻。
上海中原研究咨询部写字楼研究专员张娟则认为，由于目前五角场的配套建设尚未完全成型，客流的导入难度较大，1美元/平方米/天的租金不具备代表意义，领涨区域写字楼整体租金水平的可能性不大。
城市副中心建设带动区域写字楼市场发展
卓奇乐表示，五角场具有发展成新CBD的趋势，已有不少世界500强企业进驻五角场写字楼，当前五角场商业地块的开发商大多是实力开发商，且开发的写字楼大多都具备甲级写字楼的标准。同时，五角场具有较好的远景规划，商圈具有商业加轨道交通的CBD发展模式。
昨日，上海中原研究咨询部写字楼研究专员张娟表示，按照未来规划，五角场地区将建设成为上海城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心。在“城市副中心”和“知识杨浦”的双重规划作用下，五角场板块的远景被放大，供求双方对区域前景的普遍看好，导致区域呈现供需两旺的局面，写字楼的租金和售价均有不同程度的提升，区域城市副中心的价值开始显现；另一方面，在五角场城市副中心规划的推动下，新增项目大量集中供应和公共设施不断完善升级，预计板块在2008年底至2009年发展成熟。
卓奇乐认为，五角场品牌不差，但距离市中心还是有点距离，相信轨道交通通车后，区域会比较完善。而正是由于轨道交通的不够完善，目前五角场区域以服务于杨浦本地客户为主，但是，轨道交通完善之际，便是另一个徐家汇形成之时。仅靠几个大学院校来填补整个区域的需求是完全不够的，以后的发展还是要吸引更多的大中型企业入驻。
张娟表示，由于历史原因，整个杨浦区的楼宇经济起步较晚，且物业的总体品质不高。而近年来，五角场城市副中心的规划定位推动了板块整体发展，尤其是写字楼市场，已经成为杨浦乃至整个北部城区最为活跃的板块之一。
整体品质不高区域写字楼租金水平较低
据张娟介绍，目前区域内在售的写字楼不多，且产品差异较大，均价在10000～18000元/平方米之间，目前五角场商圈中心及其辐射范围共有9幢办公楼投入使用，已投入使用办公楼体量达223000平方米，包括早期的商住两用房，整体办公楼品质不高，投入使用时间都在2004年以前，物业服务水平及配套设施较为薄弱，导致租金水平较低，主力租金为1.4～3.5元/平方米/天。
据悉，五角场区域的办公楼出租情况良好，除沪东金融大厦由于办公成本较高，出租率在85%左右外，其余8幢办公楼出租率都在90%以上。
张娟认为，高入住率从一定程度上说明了区域内对中高端办公物业的需求较为急迫，同时由于两个大型销品茂———上海万达商业广场和百联又一城相继开业，区域配套升级，使得五角场租金均有稳步上升，比2006年底租金平均增幅达到10%。
有业内人士认为，五角场板块写字楼仍以创业型和区域内客户为主，承受力比较受限，1美元/天/平方米的租金在现阶段尚缺乏强有力的市场支撑。
张娟则认为，影响办公楼租金的因素除了物业自身的品质之外，更多的取决于物业所处区域的商务氛围、配套程度、交通条件以及产业结构等外部因素。因此，在探讨1美元/天/平方米这一租金水平是否合理之前，必须先对其所处的五角场板块进行界定。
卓奇乐认为，五角场区域今后的写字楼品质会越来越高，且在轨道交通跟进的情况下，未来区域写字楼租金具有一定的上升潜力。
大手笔发展规划五角场商办项目渐热
卓奇乐同时认为，随着五角场城市副中心紧锣密鼓的建设，其区域中心价值、商业价值和居住价值日益凸显，写字楼市场也必将成为这一区域的新宠。同时，由于国家宏观调控政策对住宅市场的影响，部分房产开发企业开始青眯于商业地产，从目前已经引发的商业地产热来看，可以预见，五角场区域也将是商业项目的开发热点。
五角场作为区域中心形成于20世纪初，随着黄兴花园、三湘世纪花城等一系列新建商品房的推出，不仅拉回了流出杨浦的“新贵”，并开始导入具有较强消费能力的新兴人口，逐步形成一定的现代商务氛围。
据悉，2003年以来，五角场区域推出办公商业用地20万平方米左右，可建面积为60万平方米左右。在对土地资源实行严控的政策背景下，项目的上市时间集中在最近几年中，预计这部分办公楼和商业用房将在2008年前全部上市，上市量会相对比较集中，五角场区域将迎来商办项目的建设高峰。
卓奇乐认为，五角场大手笔的发展规划、颇具特点的商务功能，以及区政府的大力扶持，提高了该地区的办公楼资源价值，相比市中心传统商务区，这里具有一定的价格优势，对于一些创业者、中小企业、区域性客户有相当的吸引力。
张娟表示，目前，商办楼租金价位大约在0.25～0.6美元/平方米/天，并围绕五条道路呈环式由内至外价格递减。随着规划的逐步落实、商务氛围的积累及办公楼品质的提升，加上人们对该区域新建办公楼租金上升的预期，近年将吸引更多投资客的目光。
典型项目
创智天地
日租金已逼近1美元/平方米的创智天地，是五角场区域最为典型的项目。依托五角场城市副中心的建设，楼盘周边交通较为发达。据悉，目前在售办公楼面积以60-200平方米为主，销售均价16000元/平方米。
总建面近100万平方米的创智天地是该区域内的核心项目，项目设计以教育、科技、文化、研发及创业为基础，一期工程已于2005年底竣工，全部工程预期在2010年世博会前完成。
盛勤商务
该项目的体量不大，也是区域内最具典型性的项目之一，整个项目仅由位于宜昌路的3幢独栋别墅型办公楼组成。
据该项目开发商透露，盛勤商务的3幢楼将全部出售，即将于8月份面市，预计销售均价在2.3万元/平方米。
据悉，该项目欲整幢起卖，因此，单套面积相对较大，最小的一幢楼地上面积也达到1400余平方米，购买者至少需要拥有4000万元左右的购买实力。较适合集团公司或机构集中办公，拥有专用电梯和地下车库。
采访后记
起点高于徐家汇 短期客流导入难度较大
随着人民广场、浦东小陆家嘴、淮海路、南京路、静安寺、徐家汇等沪上市中心CBD区域土地资源的日益紧张，不仅导致租金居高不下，也使已入驻客户的扩容步伐受阻。而五角场版块以创智天地·创智坊为代表的优质项目，以其高性价比的商务价值、完备的商务平台以及广阔的发展空间，不仅吸引了本区，亦包括浦东、闸北、宝山、嘉定等其它城区的企业纷纷入驻。
但与同样是城市副中心的徐家汇相比，五角场起步阶段的楼宇经济并不发达，总体租金水平仅在1.5～2.5元/平方米/天左右，自上世纪90年代中期至今的十余年内，经过四次商圈升级之后，才发展到今天的5～10元/平方米/天。而徐家汇区域的代表楼盘港汇广场的日租金目前已达到1.25美元/平方米。
卓奇乐认为，值得注意的是，徐家汇和五角场所走的是两条截然不同的路。徐家汇经历的是阶梯规划、阶梯发展的稳健过程，而五角场则选择了一次规划、阶梯发展的急进模式。相对于徐家汇来说，五角场的定位起点高出很多，主要目标在于分解本市中央商务区的公共服务功能，并服务于本市东北部地区。
张娟认为，从一定程度上说，正是因为看到了徐家汇的发展过程，才导致五角场的定位能够跳脱短期的利益需要，站在一个更高的城市发展需求的高度上来进行定位。
卓奇乐同时指出，打造真正的CBD，并不只是在一个轨道交通出口区域建设1-2幢建筑物，更多的需要区域经济、交通、产品硬件和软件等各方面的支撑，因此，五角场要发展成徐家汇还需要时间，但从长期来看，区域写字楼具备一定的发展潜力。
张娟亦认为，对于写字楼市场而言，大规划、大开发的模式，加上五角场原有产业结构的特性，在短期内必然会带来供应量与客户支撑的矛盾。随着区域配套的不断完善和升级，可达性增强，以及区域自身定位的明晰，会对区域外客户的吸引力越来越大，从而导入更多的客流，成为真正意义上的城市副中心，这都需要一个相当的过程。
卓奇乐认为，仅靠几个大学院校来填补整个区域的需求是完全不够的，以后的发展还是要吸引更多的大中型企业入驻。
张娟同时指出，就目前而言，由于五角场的配套建设尚未完全成型，客流的导入难度较大，写字楼市场主要依赖于区域原有企业客户和初创型企业支撑，承受力较弱，对价格变动敏感，导致总体租金水平偏低。在这种情况下，1美元/平方米/天的租金显然不具备代表意义，领涨区域写字楼整体租金水平的可能性不大。

(来源: 每日经济新闻)

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