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海外基金投资更趋商业地产

2007-04-04

针对国内房地产行业的宏观调控，自2004年开始，迄今已连续推行近4个年头。 2007年2月1日，土地增值税清算政策的正式实施，更使不少资金链已捉襟见肘的中小开发商雪上加霜。尽管地产调控政策的力度不断加大，不过在人民币保持稳定升值的大背景下，外资进入中国的产业的步伐，并未因此踯躅不前。

1月29日，美国华平投资集团与上海中凯房地产开发管理有限公司正式举行签约仪式。华平以增资扩股形式转让，入股上海中凯房地产开发管理有限公司，并持有其25%的股份。同时，华平将提供不少于3000万美元用于上海中凯房地产开发管理有限公司投资和管理的房地产开发项目。

中凯集团董事长边华才说，随着宏观调控的深入，房地产开发企业的内外环境已经发生了深刻变化。中凯集团在市场低迷期间吸纳外资入股，是集团长期发展战略中的一个关键步骤。逆市而上，更显示出中凯在地产业的勃勃雄心：要做就做行业老大。边华才透露，目前中凯集团与海外资本的合作已进入实质性阶段，新公司的股权架构不日也将正式公布。

超越“香港模式”

国内房地产行业的调控政策，不仅左右着楼市价格的走向，更对整个行业的未来路径，产生重大影响。

自上世纪80年代以来，所谓的“香港模式”，在内地房地产开发模式中，一直占据着主导地位。香港的模式产生于香港特殊的背景，开发商垄断市场，于是就把房价提高，转嫁给消费者。可以说，香港地区这种住房发展模式是香港特定条件下的产物，而中国内地的经济环境和社会环境和它有着本质上的区别。

“香港模式”通过深圳地产业引入中国内地，经过十多年的“模仿”与实践，其内在的各种弊端逐步显现。越来越多的从业者和专家学者已开始反思，这种模式是否能继续适应国内高速成长的房地产市场。

对于这一问题，边华才也有着长久的思考。近几年来。在国家政策调控下，国内土地获取的方式更为市场化，中小开发商在利益获取的方式上已经出现了变化。早在七八年前，开发商获利的主要手段是“圈地”。只要有途径拿到土地，基本是稳赚不赔。

当土地拍卖制度日趋完善，开发商逐渐意识到他们不得不面对这样一个事实：要以拍卖方式获取土地，就必须有充足的自有资金。因为根据政府的规定，开发商不得用银行贷款来获得土地。目前土地成本基本占到整个开发成本的50%左右，这对中小开发商构成了沉重的资金压力。

“经过这样的变化，开放商再想从获取土地过程中获得利润，就必须要用专业化的管理来创造价值。”边华才认为，房地产行业规模化、产业化、专业化是大势所趋，国内业界当然要调整自己的发展战略和经营思路，以专业化和国际化为核心，谋求更长远的发展。

对接外资

转型、创新，国际化发展，寻找投资伙伴，在市场低迷阶段，这些都是众多房地产企业津津乐道的话题，如何从制度上进行变革，使企业真正做到脱胎换骨，形成一套成熟的具有国际水准的开发模式，却需要经过一段艰难的发展历程。

在房地产业目前的竞争格局中，边华才觉得国内业界的大型企业可以而且应该担当起这样两种角色：一个是房地产投资管理商；另一个是房地产服务商。二者彼此独立，又相互补充，这样既可以实现企业专业化的转变，同时也大大拓展自己的经营范围，并能够获得更多合作伙伴的支持。

在边华才的构想中，作为专业的房地产服务商，公司可以通过地域的发展，迅速扩展业务，在任何城市，如果具备了专业团队力量，就可以进入到不同产品的开发领域；或者也可以将力量集中在某一产品，然后进入不同城市。由此形成的核心竞争力在于：借鉴国际先进的企业项目管理理念，建立可复制的房地产开发系统，为项目设计合理的资本运作结构，利用多种融资手段，实现项目投资回报率的最大化。

国内房地产业，有一个众所周知的缺陷：开发商的融资渠道过于单一，除了银行贷款，其他有效渠道屈指可数，市场谈论比较多的信托和REITS，多数情况下还只是停留在理论层面，真正操作过程中，还很难付诸实施。

与此同时，由于外资仍然认为中国房地产具有相当大的利润空间，人民币的升值预期又增强了对中国房地产的升值预期，外资对国内地产业仍处在资金不断流入的状态。据商务部统计，近几年来，房地产业已经成为仅次于“通信设备、计算机及其他电子设备制造”行业的第二大外商投资行业。长三角、京沪等一线的城市依然是海外基金的投资热点，投资方向更趋向于商业和产业地产。

据仲量联行的统计数据显示，2006年一季度，外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过2005年全年的34亿美元。这些投资主要集中在北京和上海，合计占93%。投资的物业类型中，写字楼占58%，商铺占30%，住宅占5%。约有50%投在北京，约43%的资金投在上海，其余7%的资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等城市。在仲量联行的调查中，近80%受访跨国机构表示，会在扩张城市寻求写字楼物业，其中2／3会选择甲级写字楼。约有20%受访者除对写字楼有所需求外，还对商铺、高级住宅、仓储物流和工业园区等物业有兴趣。

在此背景下，国内地产业与海外资金的对接，成为近期地产行业中一个较为普遍的现象。此番入股中凯的华平集团，是美国最大的私募投资基金之一，近年来一直致力于增加其在中国的投资。在过去的几年里，华平集团成功地投资了哈药集团、富力地产、汇源果汁、7天酒店等中国企业。对于本次与上海中凯房地产开发管理有限公司的合作，除了秉承华平对于中国市场的一贯信心以外，也表现了其作为海外投资者对于中国房地产市场长期发展的信心。

华平集团亚太地区房地产投资总裁菲利普·梅兹(Philip Mintz)先生表示，“中国人口城市化，以及住宅的巨大需求，使得房地产成为中国整体经济中最至关重要的一个环节，因此，房地产也是华平最感兴的投资领域之一。与内地企业开发的合作，也是华平在中国房地产投资布局中的重要一步。”

在边华才看来，尽管通过以往的努力，他们已具有了成为专业房地产开发公司的条件，在市场进行调整的2006年，依然取得了不俗的业绩，不过公司要有进一步的提升，依然离不开资本的有力支持。

“我们一直在寻求一种本土企业、海外资本、以及本土开发管理团队三方平衡的股权结构，这是最合理、有效，也最具有国际化运作基础的公司形态。一旦形成这种模式，将来与我们合作的企业，得到的将不只是专业开发上的帮助，而且还打开了一条融资渠道，从而获得更多的发展机会。”边华才说。

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