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破解大MALL建设怪圈 购物中心将出建管新标准

2007-09-03

8月16日，由全国工商联房地产商会和中国商业联合会购物中心专业委员会联合主办的2007中国首届商业地产国际高峰论坛上，商务部市场体系建设司处长胡剑萍表示，目前商务部正在制定《购物中心建设和管理技术规范行业标准》(以下简称《标准》)，拟从体量结构、零售业态、布局等方面对购物中心把控。

《标准》的推出将进一步避免目前购物中心盲目求大、非理性开发的情况。胡剑萍说据悉《标准》将于明年上半年推出。

盲目上马

戴德梁行商铺部董事张家鹏表示，国内的购物中心在类别及定义上均没有统一标准，从1万到20多万平方米，主题型、生活型、休闲型等均界定为购物中心，这与国际市场存在差距，也导致市场中的经营不规范。市场需要一部标准来引导。

中国商业联合会购物中心专业委员会副主任鲍德建指出，《标准》将从区域内需求的购物中心的体量、业态设置等方面进行引导，目前《标准》处于启动调研阶段，其中体量、辐射半径仍在制定中。但在调研中他们发现目前国内购物中心的开发存在两个顽疾：盲目求大和经营困难。

最近调研发现，国内一些中小型城市也纷纷上马大型购物中心项目。”鲍德建指出，几家大型购物中心扎堆经营，完全超出了区域消费能力。济南市有一个18万平方米的购物中心已经运营10年有余，现招商不力，很多摊位空置，其定位国际高端业态的布局目前仅有一般的品牌进驻。

此项目问题在于面积过大及招商定位较高。一位业内人士指出。

华南MALL出现问题的部分不是一些餐饮等辅助性的商业，而是购物方面经营吃力。其主要的问题是招商不力、盲目求大等问题，导致其现在不断整改。上述人士举例说。

中国商业联合会会长、购物中心专业委员会主任何济海在中国首届商业地产国际高峰论坛中发言道，作为商业地产的主要业态购物中心，面临两个挑战：一是建设的盲目性，二是管理技术跟不上技术发展。未来的购物中心是集购物、餐饮、文化、影视、健身、休闲的综合体，这就要求从规划选址、设计、招商、运营以及经营对接各个环节都要专业化运作，推动产业的持续发展。

万达集团总经理王健林此前在与我交流时表示，万达建设了10个SHOPPING MALL，成功的不到一半，其中有一条就是可行性研究没有很好地做。现在万达的每个开发项目都要进行130个商业题目调查，最后再做可行性研究。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。

而在由中国城市商业网点建设管理联合会主办的6V商业地产风险决策系统软件鉴定会上，中诚信托投资有限责任公司首席经济师许均华、王府井集团副总经理东嘉生、北京中关村国际商城发展有限公司董事李盈霖均指出，目前购物中心在运营及资本层面也面临着一定的困难。目前购物中心从选址到规划再到经营都面临着较多的问题，比如招商无法达到商业规划之初的设想，由于选址不当造成的人流量少。

另外，目前国内的购物中心的管理模式比较落后，不是出售便是出租，并且开发者、经营者及投资者三权分立，非常不利于购物中心的运营。鲍德建表示。

引导合理开发

胡剑萍还透露行业标准将从购物中心的开发建设还有招商、顾客服务系统、物业管理、人员培训等方面提出一些基本要求，来指导购物中心的发展，从而搭建起购物中心协调运转的综合保障体系。

而《标准》的出台将会引导企业合理开发，缓解结构性矛盾，如引导购物中心向城乡接合带发展，按照区域消费能力配置相应面积的购物中心。

为了引导购物中心开发的合理性，商务部随后还将推出《购物中心分等级规范》，为购物中心开发设立等级，以符合区域商业需求。此《标准》不仅辐射到一二线城市，也将辐射到县级的购物中心。鲍德建说。

而此前国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合颁布新国家标准《零售业态分类》，把购物中心分为社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心、工厂直销中心。其中规定，社区型购物中心商圈半径为5～10公里，建筑面积 5万平方米 以内。市级商业中心商圈半径为10～20公里，建筑面积10万平方米以内。城郊购物中心商圈与目标顾客，商圈半径为30～50公里以上，建筑面积10万平方米以上。

来源：中国房地产报

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