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买房需求增长过快 供不应求将持续较长时间

2007年3月28日

据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比上月低0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。房价较快上涨，会刺激购房需求增长加速，刺激房价加快上涨，进而带动房地产投资加快增长；对稳定投资增长十分不利。因此，稳定房价是稳定投资增长的一个重要条件。

分析房价走势，必须分析买房需求和住房供给两方面的情况。2003年以来，我国城镇买房需求迅速增长，而住房供给相对增长较慢。住宅销售面积较上年增长，2003年-2005年依次为25%、13.6%、46.6%；而同期的住宅新开工面积较上年增长依次为26.3%、9.37%、15.1%。当年住宅新开工面积大于住宅销售面积的差额依次为14074万平方米、14129. 1万平方米、5597. 3万平方米，总体呈缩小态势。

从未来走势看，买房需求预计仍将较快增长。首先，据有关调查，城镇买房者中25-39岁的群体占60%左右。而2005年全国人口抽样调查资料表明，我国处于这一年龄段的人口占总人口的18.8%，2005年我国城镇人口为5.62亿人，按此比例计算，处于25-39岁年龄段的人口为1.056亿人，如果此年龄段中每年有10%的人具备买房能力，按照两人买一套 70平方米住房计算，买房需求为3. 7亿平方米。做出每年此年龄段中有10%人具备买房能力的根据是：2005年城镇居民中等偏上收入户人均年收入为13597元，按照2.79人计算，户均年收入为37936元；高收入户人均年收入为18688元，按照2.68人计算，户均年收入为50083元；最高收入户人均年收入为31238元，按照2.64人计算，户均年收入为82468元；收入房价比，中等偏上户为5.41,高收入户为4.1,最高收入户为2.49，按照一些专家提出的发展中国家房价收入比在4-6之间的观点，这三类家庭都具备买房能力。这三类家庭占全部城镇居民家庭的40%，根据统计分布规律，25-39岁年龄段人口中，处在这三类家庭中的也应在40%。据此作出此年龄段人口每年有10%需要买房且具备能力的估计。

其次，美国的经验表明，50岁左右人口是另一个集中买房的群体，与这一年龄段人群财产积累达到其一生中较高水平相关。根据前述资料，我国城镇处于45-55岁年龄段的人口为0.79亿人，如果每年有10%的人具备买房能力，按照两人买一套 100平方米住房计算，买房需求为3. 9亿平方米。做出此判断，主要考虑城镇居民家庭高收入户和最高收入户，按照2005年平均房价， 100平方米住房的总价款为293700元，房价收入比，高收入户为5.86，最高收入户为3.56，根据前面分析方法，具备买房能力。这两类家庭占全部城镇居民家庭的20%，与前面分析同理，判断45-55年龄段人口中每年有10%需买房且具备能力。综合起来，城镇每年的买房需求为7. 6亿平方米。2005年当年竣工的房屋面积为53417亿平方米(包括办公楼、商业用房等)，住宅销售面积为49588亿平方米，小于以上的买房需求。

对买房需求的另一种估计方法是：按照中等偏上户、高收入户和最高收入户占城镇居民家庭的比重计算，2005年这三类家庭总数为6600万户(按照户均3.4人计算，2005年我国城镇居民家庭大约1.65亿户，其中20%为中等偏上收入家庭，10%为高收入家庭，10%为最高收入家庭)，这些家庭均具备买房能力，如果其中25%产生买房需求，按户均购买 70平方米住房计算，则买房数量为11.55亿平方米。远远大于住房的年度实际销售量。

如果考虑到房价上涨对买房需求的刺激，考虑到城市化过程中外来人口的增加，考虑到投机、投资性的买房动机及购买能力，可以认为，城镇潜在的买房需求远大于现实的买房需求。

从我国住房供给的增长看，则相对较慢。住房建设需要土地开发和城市基础设施建设的支持，由于我国人口多，人均耕地面积较少(仅相当于世界人均水平的40%)，因此在城市建设供地方面限制比较严格；此外，城市基础设施建设和城市发展也需要一定的时间。因此，住房供给从中长期看，将呈现平稳增长的态势。2003-2005年，尽管城市化推进速度很快，但城镇新建住房面积年均增长率仅为9.6%。

综合需求和供给两个方面的分析，可以认为，住房供不应求的状况将持续较长时间。在此背景下，房价上涨压力始终较大。

稳定房价，需要从引导需求，增加供给两个方面做好工作。从短期运行看，重点是引导好需求。在买房需求较大的情况下，要加快发展住房租赁，完善住房租赁市场，尽可能分流一部分买房需求；此外要加快廉租房制度建设，保障城镇低收入群体的基本住房需求；还要努力增加二手房供给，这方面需要将抑制投机性买房需求的措施与增加二手房供给的措施合理结合起来；针对别墅、大户型需求旺盛的情况，可考虑征收不动产税，调节和引导这方面的需求。增加供给，主要应在宏观经济、土地及其他资源允许的范围内加快房地产业发展；借鉴国际经验，在市民广泛参与下，做好城市住房发展规划，引导城市住房布局、风格、空间等符合我国国情。最后，要加强宣传引导，大力提倡理性投资不动产，根据家庭的购买能力和实际需要来认真考虑，不要在购买房屋上面追风。

从未来走势看，我国买房需求预计仍将较快增长。如果考虑到房价上涨对需求的刺激，考虑到城市外来人口的增加，考虑到投机、投资性的买房动机及购买能力，可以认为，我国城镇潜在的买房需求远大于现实的买房需求。在此背景下，房价上涨压力始终较大。

因此，稳定房价，需要从引导需求、增加供给两个方面做好工作。从短期运行看，重点是引导好需求，将抑制投机性买房与增加供给的措施相结合，此外，我国更要加强宣传引导，大力提倡理性投资，根据家庭的购买能力和实际需要来认真考虑，不要在买房上面追风攀比。

来源:国家发展改革委

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