地产顾问机构-机构观察潘石屹：房地产市场面临的主要问题和解决办法

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潘石屹：房地产市场面临的主要问题和解决办法

2007-05-11

今年的博鳌亚洲论坛非常火爆，是继第一届论坛成功举办之后气氛最火爆的一届了，参加的人数也是历届最多的。

刚下飞机，深圳卫视就邀请我去做一个专访。在大会的新闻中心，因前一个专访还未结束，我只好在门口等着。今年，蒙牛和星巴克是会议的主赞助商，所以会场周围到处都是牛奶和咖啡，参会的代表和记者工作人员可以随便取来喝。我在等待的时候，星巴克服务人员给我送上了一杯咖啡，我喝着咖啡，边上就陆续有20多位记者围过来，东一句西一句地对我提起问题来，主要是关于房地产市场的问题。大家问得很不系统，我答得也不系统。

从博鳌回来后，在自己安静的办公室里重新梳理了一下自己的思路，把对目前中国房地产市场的看法写出来。

现在房地产市场面临的主要问题是什么？

房价上涨过快，尤其是一些特大型的开放城市，如北京、上海、广州、深圳。一个刚参加工作的人如果想购买一套新房，可能收入暂时与目前房价相差很大，甚至不吃不喝积攒几十年的工资收入也买不了一套新房。于是，大家对房地产行业就产生了许多的怨恨、失望，甚至因买不起房而产生绝望的情绪。另一方面，这些大城市房屋的空置率一直比较高，造成了许多房屋资源的浪费。空置率居高不下，不仅造成浪费，而且不经济不环保。房价上涨过快和空置率过高，这看似互相矛盾的两种现象在我们的一些城市中却共同存在着。这也许就是房地产市场面临的最重要的问题。

解决的办法：

首先，最重要的办法是建立二手房市场。

市场中出现的问题最好用市场的办法去解决，让房子这个商品以最大的可能性流通起来。如果用其他的办法，比如用行政命令的办法经常难以奏效，而且会对刚刚培养起来的市场造成伤害。一旦二手房市场建立起来，大量的二手房、旧房就可以上市交易，从而增加市场上房屋的供应量，上涨过快的房价就会得到一定程度的抑制。同时，市场上房屋的空置率也会自然地降下来。有许多收入比较高的家庭，可能有两套、三套房，剩余的一、两套空置的房子对他们来说可能是个累赘，但对一些刚参加工作的人来说可能是最合适的房子。所以，建立二手房市场是解决房地产市场当前问题一个一石二鸟的好办法。

要建立一个完善的二手房市场，首先要从国家的税收政策入手，需要减少而不是增加二手房交易环节的税费。现在二手房交易过程中的税费过高，已经高达交易额的10%，这就不利于二手房的流通。其次如果可能也应该适当地增加物业税，比如第一套房子不征物业税，第二套、第三套房子再征物业税，这样有利于一些有空房的家庭把房子拿出来出售。对收入比较低的，或刚参加工作的年轻人来说，就可以购买这些旧房子了，等到收入宽裕了，再换新房子、大房子。否则的话，大家都把改善居住条件的目标定位在新房上，这对房地产行业来说不仅是一个巨大的压力，而且基本上是不可能完成的任务。因为，一个城市的房地产开发商每年能为这个城市5%的家庭提供新房子，就已经是一个不得了的天文数字了。

其次，还要增加房屋的供应量。

房屋的供应量是由三个要素组成的：土地、资金和发展商。现在木桶中最短的一块板是土地，土地的供应成为了制约房地产市场中供应量最关键的因素。

最后，要抑制需求。

在中国经济如此大好的环境中，抑制需求是很难的，除非提高银行按揭贷款中自付款的比例，也就是减少银行按揭贷款的成数，比如，把自付款的比例从30%提高到50%，这样就一定会大大地抑制对房子的需求。而提高利息，比如增加0.27%的利息对抑制需求的影响比起减少按揭贷款的成数要小得多。

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