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长期持有或打包上市 上海商业地产纷纷资本运作

2007-7-16

上海等一线城市甲级办公楼租金的不断攀升、CBD商业地产价值的提高，以及工业物流用地的趋热，带来了商业地产的空前繁荣。面对大量商业地产的开发，不少开发商已经开始借助REITs、CMBS或是整体海外上市的方式快速融资。大量商业地产的资金需求，促使商业地产进入资本化运作时代。
REITs即：房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts）。是一种以发行信托基金的方式募集资金，由专业投资机构负责进行房地产投资，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种基金信托产品。REITs的收益主要来自房地产的租赁与销售，至少净收入的90%必须以红利的方式分配给基金持有者。
近期成功采用REITs融资的，以香港领汇和新加坡凯德置地为代表。香港领汇将政府名下资产打包，成功在香港上市；凯德置地则将在中国内地收购的商用物业打包，成功在新加坡发行了REITs。还有相当多的来自亚洲、欧洲、中东、美国和澳大利亚等地的国际金融机构投资者，在海外市场购买“中国概念”的REITs，参与中国一二线城市的房产项目的投资。
“中国概念”地产基金的普遍看好，也促使一些在国内的大型地产集团加速其商业地产资本化的进程。如在香港上市的上海置业，其拟分拆中国新城镇发展公司（CNTD）上市的消息正逐步明朗，据上置集团相关人士透露，可能将整合包括上海宝山美兰湖、沈阳华府天地等大型项目的商业部分，在新加坡发行REITs。同样，上海本地拥有众多商业楼宇的一老牌房企，也开始着手研究发行REITs的可行性。另外，大型房产集团保利、万科等房地产企业在成功上市之后，也都纷纷看中了房地产投资信托基金。
高盛集团在近日发布的报告称：亚洲未来一年内可能新发行15只REITs，这些基金将主要来自公开产业投资信托以及中国、印度等地的大型开发商和私募基金。业内人士分析：对于房地产开发商或不动产持有人，REITs开辟了一条新的融资渠道，为其提供了将所持有的相关不动产套现的新途径；同时提高了大宗房地产交易市场的流动性；有助于房地产开发商、投资者优化资本结构、降低债务、增强资产的流动性和提高股本回报率，且有利于分散房地产市场融资风险，亦为中小投资者提供了参与房地产投资的机会。
值得注意的是，资产资本化并非REITs一条路。国际上，房地产证券化市场产品丰富，包括REITs、CMBS（商业抵押担保证券）、MBS（住房抵押贷款支撑的证券化）等。去年9月，大连万达已宣布携手澳大利亚麦格理银行发行1.45亿美元，约为11.6亿元人民币的系列CMBS。成为了中国内地首笔商业地产资产证券化项目，也被称为中国第一CMBS。
资料显示，从上世纪90年代起，资产证券化在国际金融市场上方兴未艾。而今，不少具有混业经营和管理优势的国外商业银行、投资银行通过多样化的金融产品，逐步加大对国内房地产市场的资金投入，并具有较强的竞争优势。近年来，汇丰银行、麦格理银行、摩根士丹利、美林集团、荷兰国际集团、新加坡凯德置地、高盛等诸多外资机构已深度介入国内房地产市场，同时众多全球知名投资基金公司也先后宣布将增加在中国房地产市场的投资。对此，国内一些商业银行也开始积极研究发行REITs的可能性。可以预见，诸如REITs等资产资本化的模式，将可能成为中国未来房地产行业的发展方向之一。

来源: 房地产时报

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