地产顾问机构-媒介视角商业地产趋势初探

资讯中心

机构动态

机构观察

市场动态

媒介视角

商业地产趋势初探

整体供过于求

自2001年商业地产投资热显现至今，5年时间里其供应增长率已达到33%。2005年，全国商业用房空置面积达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27%，空置面积增速比商品住宅空置面积增速高出7.5个百分点。

而2007年某些大中城市的新开工计划中，商业供应保持着继续增长的势头。由于过去的商业地产只注重规模效应，以及短期内的资金迅速回笼，因此很多项目以失败告终。2007年将是解决商业地产问题的开始之年。

优质物业存有空间

尽管目前商业地产市场从规模总量上来说供过于求，但商业市场整体仍表现有不足，主要体现在：商业分布不均衡；城市之间的商业发展不均衡；业态较单一，细分市场不明显，包括有品质的商业项目在总量和有针对性的格局方面都有发展空间。

中国购物中心产业资讯中心提供的市场研究数据表明，中国目前商业最成熟的上海，购物中心率仅为39.5％，未来购物中心仍有较大的发展空间。据此推断，未来将会出现大量的购物中心并购现象，表现为标准的购物中心将并购大量零售商业地产项目和准购物中心，最终渐成专业化高的商业地产项目。因此，2007年，具有优质潜质的商业物业必将开始受到市场青睐，而具备更大的发展空间。

由开发时代转向运营时代

商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。

商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。目前，已有部分大的销售渠道商，改变以前只租不建的做法，自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的新尝试。可以预见，2007年将是商业地产由开发时代转向运营时代的转折之年。

模式趋于国际化和专业化

在既缺乏经验，又未能与国际完全接轨的情况下，2006年的商业地产表现出整体供应过量与不足的特征，如何调整和突破二者关系，使其走向正规化道路，将成为2007年商业地产必须解决的问题。

新一代的商业项目开发将在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提高，商业地产的专业化运作成为大势所趋。商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面。而这些关键环节需要具有专业的经验、技能和引进资源渠道的机构完成。只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一，才能保证商业地产达到规范化与专业化的新高度。

融资渠道多元化

从近两年的趋势看，国内商业地产开发商开始转向国际融资渠道。其中，REITs作为一种成熟的国外融资渠道受到市场关注，但是鉴于国内法律和市场环境问题，这一渠道受到的限制较多。从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然具有相当的吸引力。因此，它们可以通过在海外的资金平台将国内的商业地产打包放到国外上市，从而获取国际资金支持。这一模式的代表是新加坡嘉德集团旗下中国商业地产基金。无疑，这将为国内开发商提供融资机会。此外，大连万达在REITs上市未果的情况下，通过发行CMBS的方式为自己开发的商业地产进行融资，也是市场上一个全新的操作模式。

体验式消费模式受到关注

商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中，增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段、环境，自身特点，以及客户的偏好等做个性化的设计。因此，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性成为体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体，业态组合科学，特色鲜明特点的购物场所将会有更大的吸引力。

注重商业街区特色营造

在中非合作论坛北京峰会期间，来自非洲的外宾对北京秀水市场、红桥市场、潘家园旧货市场及三里屯酒吧一条街等一些具有特色的市场留下非常深刻印象，这足以证明特色商业将逐步成为一个城市的名片。对于城市管理者而言，特色商业可提升城市经济发展水平；对于商业经营者而言，特色商业确保了商业经营效益和零售绩效的不断提高。注重商业街区的特色营造，既解决了开发问题，又提高了经营收益。

品牌主力店逐将淡化

以往的商业地产项目，曾一度由于品牌主力店的入驻而死而复生，经营状况大为改观。主力店不仅可以消化大量商业面积，稳定项目经营，还可产生主力店的聚集效应，提高项目整体租金收入，聚集旺盛的人气，保证后期的良好经营。

但是，上海联华和易初莲花品牌主力店在重庆某商业地产项目中的撤出，以及最近在各大城市中主力店出现的经营问题，给开发商和投资者敲响了警钟，品牌主力店已不再是救世主。目前，已有部分商业地产项目将重心放在培育市场上，欲通过此举掌握市场主动性，突破完全依赖品牌主力店的模式，未来品牌主力店光环将逐渐淡化。

来源：中国建设报

| Copyright © 2007 商业地产顾问机构版权所有 百容千域软件技术开发有限责任公司 SiteServer CMS |  |  |  |