地产顾问机构-媒介视角商业地产过度营销 承诺与现实反差大

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商业地产过度营销 承诺与现实反差大

2007-05-21

近年，苏州郊区兴起了一批大型专业批发市场，A-BOSS国际精品批发城、中国国际服装城、中翔小商品批发城……都是巨大的声势，超大的规模。

同时，也有业内人士指出，目前大型商业项目营销过度，其运营状况远非当初画下的蓝图，并且存在着定位同质化，经营思路不清晰，相关专业人才稀缺，商业诚信欠缺等诸多问题，部分项目前景堪忧。

业内人士认为，商业项目无限制地扩张导致规模失控，应该引起业界重视。一些项目用地动辄数百亩，建筑面积也以百万计，在宣传中“国内首家”、“华东区第一”等词语频频出现，已经成为一种风气。规模远不是一个健康的商业项目的全部内容，商业项目回报虽然高，但风险也更大，专业要求也更高。商业房地产项目不单要销售成功，更在于经营成功，因此在对开发的整个过程必须实施商业全程控制。

另外，部分项目市场定位不明确，有严重同质化倾向。“A—BOSS定位是国际精品。什么是精品，精品从哪里来？国际精品批发的定位有点名不符实，大而无当。”一位业内人士对A-BOSS的“精品”定位提出质疑。这位人士分析，精品大都以单体交易为主，将“精品”和“批发”两个词放在一起，让人感觉别扭。

营销宣传玩噱头，高回报承诺掩盖经营风险

一些商业项目在其推广阶段，即在营销策略上大做文章。如某商业地产项目在其宣传资料中宣称：连续十年高额投资回报，第五年拥有附买回权，年回报率高达8%……

一位长期从事商业地产营销的业内人士认为，这些让投资者眼花缭乱的广告及承诺，其所引用的数据缺乏相对的真实性、科学性和准确性。许多广告在举例分析时，都是按照后期经营非常成功的情形估算，一旦经营状况一般或者失败，经营效益就实现不了，更没有高额利润和分红可言。实际上，这种宣传广告通过诱人的数字掩盖了商业经营中的风险

另外，一些开发企业以返本销售、售后包租、附买回权等方式销售商品房，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象。有的开发商在宣传中打出“附买回权”以降低业主风险，实际上是无法实现的。对于项目而言，如果经营成功，项目本身已经升值，业主不会出卖；如果经营失败，开发商则会拿出一套自己的公式折算项目价值，折算结果业主一般都不愿接受。所谓“附买回权”，最终成了一种营销策略或者说是噱头。

卖完商铺就撤人 业主投资要谨慎

过分的宣传很容易误导投资者盲目投资。业内人提醒广大投资者，投资商铺不能仅被广告宣传所吸引。在进行商铺投资时，一定要慎重，对开发商和项目做全面的了解。一个商业项目，开发只是前奏，经营才是最后的重头戏。

部分开发商，从一开始就只为卖商铺而来，并无后期经营准备。业主在与开发商签定购买合同后，开发商往往会另外成立一家经营公司对项目做后期经营。如果经营失败，即便通过法律渠道解决，最坏的结果是经营公司宣告破产，开发商则不会受到任何牵连，最终损失的只能是业主。

承诺和现实的巨大反差会让投资者、消费者对一个项目失去信心。目前大量营销手段被变着花样用在商业地产中，投资者看中收益没错，但是更应该看重信誉。

来源：苏州广播电视报

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