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城市经营的引擎——工业地产

2007-8-20

工业化必然逼出城市化

城市化是工业化的孪生兄弟，二者几乎相伴而生，同步合拍。但细究起来发现，工业化是主体，城市化是产业调整与发展之下的催生物。当第二产业在GDP中的比重接近一半时，此时“三产”的发展速度开始与第二产业旗鼓相当，城市化的发展便进入一个上升的拐点。

以城市经营理论来看，城市有几大形态，即，产业形态、人文形态、空间形态，而后二者的形成与发展则取决于城市的产业形态。城市的经营核心——土地经营就是在城市产业形态的制约下，进行科学合理的经营的。在此形势下，具有城市经营背景的工业地产得以诞生。

“工业地产”一词由来已久，但其从前的内涵较为单一，所指也仅仅是单纯的工业厂房等物业形态。而现在，工业地产已由传统的工业物业发展成为一种产业模式、赢利模式、投资模式。工业地产得以兴起的背景，在国际经济发展格局层面上来讲，随着中国改革开放、敞开国门，溶入世界经济一体化大势。与此同时，凭借低廉的劳动力资源，敞开国门的民族使得世界的制造产业向中国转移；从国内各个城市的经营、发展角度上来看，各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发、工业园区；各类以主体产业为核心，相关链条产业跟进、聚集的产业园区又层出不穷，这些都在很大程度上拉动着工业地产的持续性需求。

在政策层面上来看，出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资的环节上对工业地产投资者在政策、税收、地价等诸多环节上给予大幅度的优惠与支持。

工业地产，谁都可以玩？

工业地产的运作模式及运作主体，从近年来国内工业地产的运作情况来看，可以分为以下几种。

——传统的经济技术开发区、工业园区等模式。

其运作主体，一般都是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。这种运作模式，由于不熟悉工业地产的运作方法；项目前期又缺乏科学、合理的定位与策划等不足，而使其在工业园区的整体运作当中显得不够专业，从而导致大部分工业园区的闲置与搁荒。

——主体产业运作的模式。

在这一模式中，运作主体往往都是某一产业领域的强势巨头。他们在进行跨区域性业务拓展及异地投资办厂时，将整合大部分相关的链条产业追随与跟进。比如，沈阳的德国工业园，在宝马汽车、华晨金杯、通用汽车这三大整车企业进驻的同时，还要整合三大发动机及各大总成的零部件企业的跟进。再比如，国美家电工业园的建立，也相应地跟进一些其他的相关产业。类似于这种主体产业进驻，相关链条产业跟进的产业聚合案例，不胜枚举，其对于一个地区综合牵动能力；对区域经济的支撑能力都是很强大的。一个产业园区的建成可以对相关的链条产业形成强大的拉动与促进，不仅如此，在为地方创造大量税收的同时，还能解决大量的就业问题，从而盘活地方大量闲置的技术资源及劳动力资源。

这种运作模式，在各地的招商引资部门都是大受欢迎的。期间，投资者的拿地成本也都很低。园区内除了工业厂房的占地面积之外，还可以规划出大面积区域以用于员工的生活、居住等相关配套。所以，一些工业地产往往还会带出一定规模的居住型地产。当然，一般的产业主体，他们本身并不懂得房地产开发，因此，其必然要与专业的房地产企业进行深度合作，来共同打造工业地产项目，并在合作的同时双方都获得品牌与利益上的双赢。

比如，前一时期的国美家电工业园，就是由国美电器与香港新恒基合作建成的，而且这两大集团的合作模式，也为国内那些还在商业地产、住宅地产等领域苦苦经营的开发企业指出了一条另类投资的途径与出路。在这次合作中，投资比重占大份额的是香港新恒基，而国美的投资仅仅只是象征性的参与而已，所占份额几乎可以忽略不计。在这一点上可以看出，这一合作是香港新恒基对于沈阳工业地产的借船出海。

——专业的工业地产开发模式。

这一模式的运作主体，有着多年的工业地产运作经验，且已经形成一套科学合理的操作模式。类似的企业有美国的普洛斯、澳大利亚的麦格理佳文、新加坡的腾飞集团等等。以普洛斯为例，这是一家全球最大的物流物业开发企业，在北美、欧洲、亚洲等区域拥有物业2460多处，所服务的客户都是世界500强企业。普洛斯在中国沿海城市和装备制造业较为发达的城市建成近40多个物流工业园区。普洛斯从2003年进军中国工业地产市场，计划到2010年将完成投资20亿美元，建成项目达100万平方米。

类似普洛斯、新加坡腾飞集团这样专业的工业地产开发企业，在中国是比较鲜见的，究其原因，则缘于工业地产是一种长线型、大投入的地产投资形式，而国内的开发企业在投资心态上尚不具备掌握此类投资模式的实力与意向。

工业地产，好玩儿？不好玩儿！！！

以沈阳为例，沈阳目前的工业地产市场的开发格局，依然是以政府规划开发、主体产业与专业开发商的合作模式为主体，专业的工业地产开发、主体产业入驻型开发为辅的开发格局。期间，政府以招商引资形式，吸引主体产业、工业地产开发企业进入开发区进行项目投资运作，以支撑沈阳的产业形态布局，并进一步振兴东北老工业基地。这其中对投资的综合牵动力、后期经营于区域经济的支撑力等选项要求得都很高，这便铸就了工业地产大投入、长线型的投资属性，即资金占用周期长，投资回报周期远远大于住宅地产与商业地产。也正是这种长线型的投资属性，构成了国内开发企业进入工业地产的一个难以逾越门槛，使得国内的工业地产市场，在城市经营时代，成了各个城市开发区、主体产业、国外专业的工业地产开发商这三个投资主体的走秀舞台。当然，这样说，并不是说国内没有专业的工业地产开发企业，而是说国内这些企业还没有把工业地产这一投资模式运用到炉火纯青的程度，既便是国内比较有名的REITS——被视为中国内地房地产行业的破冰之作——领锐基金，在正式转向工业地产的时候，还要面对各项金融制度不成熟、不健全的桎梏与尴尬。

工业地产项目的另一个最显著属性，就是对公共基础设施的要求比较高，交通、通讯、能源、水电、管道等都是工业地产投资者的关键性考虑因素。齐全、过硬的基础性配套是工业园区招商引资的关键性前提，也是工业地产开发的先决条件。比如，座落在虎石台镇的德国工业园，在交通上，项目周边是102国道，三环公路、沈新公路，有了这三条交通要道，便为产品的流通提供了优越的物流基础。依托这一平台，园区内的工业产品就可以顺利地运往丹东、营口、大连、锦州等港口码头。交通之外的其它设施：给排水、电力、煤气、通讯、供暖等，在工业园区内也都非常齐全。另外，沈北新区政府还对所有路网两侧进行了高标准的深度绿化。在主路网两侧绿化不少于 30米，围绕境内水系、山体、村庄、广场进行大规模的绿化，把该区域变成一座生态景观城市。而这完全是基于工业地产项目的综合性考量。

工业地产的另一属性，便是项目的相关产业的拉动性与区域经济的支撑性。从拉动性上来讲，就是对于相关链条产业的拉动，这一点在城市经营过程中体现得尤为关键。各大工业园区人气不足、商气不旺的主要原因，便是在工业地产的开发过程中，没有站在二、三产业同步合拍的角度去进行工业园区经济与城区经济的有效结合。一个上规模的工业园区不能仅仅只有工业厂房、研发基地，还要有相应的生活、居住、商业等公共配套，一般的工业地产都在远郊，如果园区内仅仅只是功能单纯的生产、研发、制造等物业，那么将会给居住在城区中心的员工在上、下班方面造成诸多的不便。因此，园区内应该相应地规划出功能齐全的生活配套区，让车间里的员工能够就近居住、就近工作、就近享受园区经济与城区商业相融合的便利。与此同时，园区内外的第三产业，如物流、商业、服务等相关产业也可以得到较大的促进与拉动，特别是一些较大的项目，比如，汽车工业园区，其在解决大量就业问题的同时，也对区域内的第三产业产生明显的拉动作用。再比如，沈北新区众多工业园区的相继建成，不同程度地促进了二家五星级酒店的落成。因此，在一定程度上来讲，工业地产的发展可以支撑、促进一个商业中心城市的诞生。

工业地产最为诱人的便是其土地投入相对较低，基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一，而且实际情形比这还要悬殊。许多城市经营者出于招商引资成绩的考虑，竞相压低开发园区的地价。尽管有国家相关政策的约束，但地方政府与外来投资者，表面上执行了国家的最低地价标准的同时，在协议之外，政府又会以税收或其他补贴等形式把当初的部分土地出让金返还给投资者。因此说，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比，要低得多。这是目前国内工业地产投资的一次利好机遇。但机遇与风险是相伴而行的，其中的风险主要体现在工业地产的后期经营上，这一时期的经营、管理，更加复杂、专业，稍有不慎，便会导致大量资本被闲置的工业物业套牢。这一点是每一个国内开发企业、城市运营商都心知肚明的，这也是当前国内开发企业鲜有染指工业地产的主要原因。

工业地产与商业地产、住宅地产相比，最明显的特征便是前者的土地消耗量较大，容积率又很低。不论是标准厂房，还是物流物业，仓储物业等，其容积率一般都在0.5上下。从各地的开发区、工业园区的布局来看，工业地产郊区化已经势在必然，故而，对于大量农业用地的转化与消耗就变得自然而然了。与此同时，工业用地项目对周边的市政配套与投入，也变得非常克刻。随着工业地产项目规模的逐步加大，将会表现得更加明显，再则，工业地产除了满足研发、生产、制造等需求之外，还要考虑园区经济与城区经济的有效融合，员工们的生活、居住、消费、娱乐等相关配套的跟进。而这将进一步加大土地的占用量，因为这是工业园区发展的必然趋势。

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