地产顾问机构-媒介视角中国商业地产不可忽视的六组数字

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中国商业地产不可忽视的六组数字

2007-07-23

51015

“ 51015”是构建社区购物网络的形象缩写。在商业地产中，社区商业是与市民居住联系最密切的，占着非常重要的地位。其最大的特点就是便民性，“ 51015”的具体阐释就是，居民出家门步行5分钟可以到达便利店、10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心，满足居民日常生活消费。

8％与10年

这两个数字的组合，组成了商业地产发展史上，一个曾经非常流行的概念，那就是“售后返租”。在发展商或者商场的经营者在出售商铺后，每年按一定的投资回报率将商铺的经营收益返回给业主，通常合同签订的反租年限都达10年之久，承诺的投资回报率也会达到8％以上。这是开发商实现短期套现，减轻资金压力的一种途径。

这种销售方式，曾经在深圳乃至全国非常通用。它与国外成熟的商业地产商“只租不售，统一经营”的开发模式不同，是通过用建筑商垫付资金把商业设施建好，再采取“售后反租”的形式，把项目分块卖给中小投资者。由于开发资金大量是以垫付、借贷和租赁的形式投入，有可能引发金融风险。而商业设施的过剩，业态组合的混乱，也容易导致经营不善的后果。对于业主而言，这种售后返租存在着大量的风险。

在短短的几年发展过程中，深圳商业地产已经走过了这“售后包租”的阶段，领先于全国许多城市。现在的深圳商业地产，持有性经营的商铺与出租自营型的购物中心，已经成为潮流。

40年

商业用地一般的使用年限是40年，这是国家对土地使用权年限的规定。

从取得国有土地使用权证的时间开始计算，40年后，这块商业用地的业主将不再对该土地拥有使用权，应按照当时土地政策，向国家交纳土地出让金，继续获取土地使用权，如果国家有拆迁或公共建设需求，只能将建筑折价进行补偿，土地收回。

民间有“一铺旺三代”的说法，其实，40年的使用期限比起商品房虽然较短，但传承三代人，其长期收益的确相当可观。

10％

一般而言，在房地产开发的总量中，商业地产的比重占10％，住宅占大头，其他为写字楼以及其他物业。

近年商业地产的发展令人瞩目。随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。

28.9％

据中国商业联合会报告显示，2006年之前的五年，商业地产投资以年均28.9％的速度增长，开工面积以年均28.4％的速度扩大。预期2008年前后中国商业地产开发将达到高峰。

我国商业地产正在进入一个不折不扣的高速发展期。自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，继而快速蔓延到全国。虽然发展时间不长，但增长迅速。目前，商铺投资成为继住宅投资后的另一投资热点。

25％

据统计，每年我国商业用房空置面积以25％的速度递增，这是我国迅速发展的商业地产所存在的一个不可忽视的问题。

空置率是指市场上现有的卖不出去的房子（包括开发公司和业主卖不出去两部分）与全社会所有存量房的数量之比。按照国际空置率计算，欧美国家一般在10％上下，属于正常范围。我们现用的空置率计算方法是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。按照我国这种算法，一般认为5％－14％的空置率是合适的。

商业地产的高利润率是显而易见的，这就促使很多开发商热衷于开发商业项目。现在很多商业地产开发商都是由房地产商转化而来，往往在开发过程中套用房地产开发模式。如此一来，很多商业项目尽管选址较好却回报差。很多地产商开发的商业项目不符合实际经营者的要求，造成了买家和卖家难以交易的尴尬，大量的无效供给成为高供给量背后更为严峻的挑战。另外，大量同质化投资造成的无序竞争，也使一部分有效需求游离在市场交易之外。可以说，商业地产的盲目开发和重复建设是造成目前商业地产市场中高空置率的主要问题之一。

来源: 深圳特区报

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