地产顾问机构-媒介视角深圳商业地产将迎来全新格局

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深圳商业地产将迎来全新格局

2007-08-23

提到深圳商业地产，不能不说到深圳商业的发展，深圳商业的发展从某个层面说见证了商业地产发展。深圳的商业发展史，是非常短的，真正的发展，应该从改革开放创立深圳经济特区起不足30年；但其成熟程度，在全国来说却无出其右，现在已成为全国零售连锁企业100强中所占数量最多的城市，且大部分排位靠前。

深圳商业的发展，与深圳早期的“试验田”性质有关，但也是深圳商业实践者辛勤汗水的结晶。华润万佳、新一佳、人人乐、茂业、岁宝、顺电等响当当的名字，无不是深圳的骄傲。

纵观深圳特区自创立以来的商业发展来看，不难发现随着经济特区的建设与发展，商业发展经历了多样的特点。

特区创立初期，商业萌芽初显，物资出现短缺

特区创立之初，百废待兴，而生产、运输、销售等渠道未能理顺，造成物资严重短缺，价格畸高。1985年，全国第一家中外合资的百货商场——天虹商场于深南路（也就是现在的上海宾馆旁）正式开业，当时，华强北还是一片在建或刚建成的厂房。1986年，随着国贸大厦的落成，免税、友谊城、国商等一批百货商场相继开业。

在这一阶段，集中体现的特征是：

1、商业网点奇缺，商场开一家火一家；2、东门是唯一的商圈，以小商铺的个体经营为主；3、消费力不足，1985年前以工程兵为主的消费群体，决定了当时的消费以满足基本生活需求为主；4、业态单一，服务意识不强；5、当时盛极一时的商场，除天虹商场外，现在均已倒闭或惨淡经营。

经济转型期，消费心态改变，群雄争鹿格局形成

这一时期，深圳基本已从计划经济转型到市场经济，随着深圳人口的增长，零售网点不断增多，物资短缺的情况得到了有效的改变，而人民的消费心态也趋于平稳。而百姓仓储俱乐部、百家惠百货等大型卖场的开业到倒闭，虽然对于个体来说是失败了，但这都是很好的探索，为后来者提供了宝贵的经验。

在这一阶段，呈现出群雄竞争的态势：

1、各种业态纷纷出现，世界级商家开始进入深圳：麦当劳、7－11便利店、大型超市等，很多新型业态都是国内首创，虽有成功失败，但却为深圳、乃至全国的商业起了很好的示范作用。

2、在全国仍无优势企业，处于诸侯混战、群龙无首阶段。最好的证明是1994年全国零售企业100强无一深圳企业。

3、全市依然是东门商圈一家独大，但在华强北赛格电子商城（当时规模很小）等已经成型。

随着市场经济的成熟发展，商业巨头进驻，核心商圈迅速崛起。

1994年后是深圳商业发展从量变到质变、从无序竞争到行业自律、企业从深圳走向全国的阶段，是深圳商业发展史上发展速度最快的阶段，是奠定深圳商业企业在全国地位的重要阶段。

在全国范围来说，这个阶段也是很重要的：国民经济已经完全脱离了旧的计划经济的束缚，需要出现新的市场平衡。而国民经济的持续发展使市场的包容度更大，能容纳更多的业态与不同档次的商品。应该说，在这一阶段谁能把握时机做大做强，谁就能在以后的竞争中赢得更多的商机，现在的全国连锁100强，大部分都是在这个时期发展起来的，而深圳商界的弄潮儿们把握住了这一机遇，赢得了中国商业样板城市的美誉。

这一阶段有两件重要的事件：1994年万佳百货入驻华强北，1996年国际零售巨头沃尔玛进入深圳。

万佳百货入驻华强北，创造性地把国外成功的现代零售模式与中国的具体国情相结合，这是国际先进零售业态在深圳的第一个成功案例，此后，茂业、岁宝、人人乐、新一佳等一大批本土优秀零售企业相继诞生，天虹也成功转型。从此，现代零售业在深圳蓬勃兴起，深圳零售业进入大发展阶段。而万佳百货的成功，也成为撬动华强北商圈的契机，从此，华强北迅速崛起，与东门商圈合称深圳两大商圈，并在新世纪后逐渐抛离东门，成为全国四大商业街之一。

而沃尔玛的进入，使本土零售商立即感受到了这来自世界一流企业的巨大压力！当时曾有人预言沃尔玛进入后两年内本土零售企业将有60％倒闭，但恰恰是这泰山压顶般的压力，以及随之而来的国际先进的经营理念、零售业态、经营管理技术，造就了深圳一大批优秀的零售企业，才有了今天的“深圳零售军团”。

这一阶段深圳的商业，完全体现了深圳的活力：

1、零售巨头“集中诞生”的阶段，这些零售巨头虽然也有高潮低谷，但经过这个阶段的市场考验后，锻造了适应各种环境的能力。也是在这个时期，他们纷纷走出深圳，迈向全国。

2、深圳商业升级阶段，除了业态的丰富，还有商业档次的不断提高，出现了西武、天安国际名店等高档次、具有国际水准的商场。

3、商业地产在此阶段的中后期蓬勃发展，尤其以1998年东门商圈全面大改造作为重要标志，当时推出的商业项目，如东港中心、名仕商城、南塘商业广场等都创造了商业销售的奇迹；而华强北商圈则以厂房改造为商业为主，销售项目较少；此阶段产权式商铺销售火爆，投资者们纷纷憧憬“小投资，大收益”的未来前景，其中南山“集美堂”和布吉中心商城是典型例子。

21世纪商业新格局，城市MALL崛起，商业竞争异彩纷呈

2002发生了两件事，进一步奠定了深圳商业在全国的领导地位：一是中信城市广场的开业，另外是第一届中国（深圳）消费商品采购大会隆重举行。

中信城市广场位处城市中心，经营情况良好，是中国第一家真正意义上的城市MALL。中国（深圳）消费商品采购大会至今一共举办了五届。采购大会对深圳产品打入国际采购网络，吸引大型跨国企业来深设立采购中心起到了十分积极的作用。深圳优秀零售企业群体与国内外零售商同台亮相，共同切磋供应链技术，成为国内外关注的焦点。

这一阶段的特征是：

1、深圳商业已经是领跑全国。与国际购物之都香港相比，从商业规划、商品丰富度、服务等方面都大大缩短了差距。

2、商业地产进入成熟阶段，产权式销售基本绝迹，针对将商铺卖给小投资者导致后期经营不善的情况，很多有实力的开发商纷纷采取只租不售方式，且大部分取得了良好的经营。

3、特色专业市场成熟：深圳较早成熟的专业市场是与民生相关的行业，如家具、建材、文具等，随着人民生活水平的提高，社会功能的细分，逐步产生了文化类（如艺展中心、航诚艺都）、生产原料类（如东门几大布料专业市场、华南城等）等特色专业市场。

4、商圈呈现多层次、全方位的发展，除华强北、东门两大商圈外，南山、宝安、龙华、龙岗、布吉五大区域性商圈已经成熟。而最具爆发力的中心区商圈，随着天虹购物广场、COCOPARK、中心城的开业，已经显示其巨大的商业价值。

来源: 深圳特区报

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