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商用地产无畏宏观调控 二线城市渐崛起

2007-3-16

近年来中国经济起飞，房地产市场风起云涌，两岸三地互相牵引，中国政府为防景气过热产生泡沫化，2006年加重宏观调控力度。综合分析显示与2005年相比，主要城市受政策波及的多为自用住宅，零售及办公大楼则影响不大。另外，除了重点大城市外，二线城市投资加大，将成为中国房地产的明日之星。

外资涌入大城市

看好中国房地产这块处女地，荷兰ING集团、美国华平投资、摩根斯坦利、高盛、花旗等国际投资机构，近年来纷纷上陆投资。据不完全统计，中国2006年共有49宗、单次成交金额逾一千万美元的整幢建成物交易，其中，高达82%的资金来自境外。

外资进入使得近几年北京、上海等大城市房地产价格水涨船高，中国政府担忧一旦房地产过热而泡沫化，经济将遭受重创，所以才加强对房地产的宏观调控。政府宏观调控意在打击住宅炒作，以防影响平民购房能力，避免社会动荡，以上海来说，零售和办公室价格变动不大，整体房地产价格仅小幅下滑 5%。

去年，许多国外投资机构在上海大量收购旧大楼，再改建为高级公寓，2006年交易量由2005年的16件增加到26件，今年需求预期将持续稳定成长；在办公大楼方面，仍呈现供不应求，前两年涨幅分别为20%及10%，今年预料将略为下滑7-8%，显示波动不算太大。

政府在去年的新政策中，对外国人购置私人房产资格加诸不少限制，包括停留时间、限于自用、禁止出租等规定，另一方面，从贷款利率、信贷额度等方面下手控管，的确迫使短线炒作投机客纷纷离场，北京房价成长因而放缓，去年交易量也锐减25-30%。

北京房地产加温

不过，2008年北京奥运即将来临，对北京房地产将有加温效果，且北京市政府要求新建筑必须在2008年前完成。目前北京甲级写字楼空屋率约为11.9 %，每坪约为五十多元人民币，由于开发商纷纷赶建新房，花旗日前就一口气砸下七亿元人民币，在北京大兴土木。

但奥运过后热潮消退，空屋率将出现回升。预测2008年底空屋率将上升至23%，但2009-2010年供应量会大幅下降，空屋率将于2011年回复到正常轨道，这段时间的波动，对房地产投资人来说反而是切入的大好时机。

二线城市地产业崛起

除了重点大城市外，国际投资机构也开始把投资触角伸到其它城市，珠江三角洲、成都、天津等二线城市将成为中国房地产的明日之星。

如成都为中国西部发展重镇，拥有地理上不可取代的优势；此外，以往为发展重心上海，将因国家领导人交棒，逐步移转到现任领导人看重的天津；深圳则因邻近香港，在跨海大桥兴建完成后，两地经济力量将合而为一，展现加成效果。

整体来说，中国房地产投资潜力无穷，但毕竟经济发展刚起步，制度尚未臻成熟，政策性风险相当大。

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