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物权法威力胜过国六条 商业用房年限成最大玄机

2007-3-16

在两会上物权法的表决之前，可以感觉到这样几个调子：物权法的制定不违背宪法；物权法7易其稿，使征求意见最多的提案；存在争议是正常的，但最终需立法；中央希望此次物权法通过。

物权法对中国房地产的影响，不妨从以下方面来进行解读。

对住宅如何影响？

显然，对已购房的消费者来讲，是重大的利好。其拥有的物业必然就有了真正意义上的产权。随之而来的是，未来出让的全产权的土地，因自身价值的提高，加之对城市旧居民住宅的保护，对农村耕地的强制性保留(中国的耕地的极限是18亿亩，而今实有耕地已仅为18.3亿亩)，今后土地资源必然更加稀少，土地出让价格必然大幅飙升无疑。且未来政府需建设保障性出租房的投入，也需通过商品房土地售的收入来平衡，自然将推高商品房的价格。尤其占有稀缺性资源的高端住宅，其价值更将直线上升。

未来能承受高价土地款的项目，也只有高档的豪宅，唯有如此，才能拉开同政府推出的出租房的距离，吸引有钱人花高价购买。甚至可以大胆预测，未来国六条所涉及的对商品房修建面积的控制，也将逐渐取消。因为唯有大户型的豪宅，才能销售起不菲的价格。随着物权法的通过，国六条作为阶段性的控制房价的措施，也就逐渐完成其使命而退出历史。

商业用房年限成为最大玄机？

此次物权法，最重要的是对住宅年限到期后的自动延期。而对商业用地，则未有涉及。

其实商业用地的年限与住宅用地的年限，同样都是我国房地产发展以来的历史遗留问题。是我国社会主义共有制与不动产客观需要私法性质的法律给予保护的冲突中，一种过度性的安排。

当中国百姓几乎倾其所有去购买一套住房的时候，潜意识中都是作为一个祖传家业性的不动产在购买。农耕文明的中华民族对住宅有着等同于家业的潜意识。当住宅年限到期，真如现有土地出让条约所约定的那样，购买者所购买的只是使用权，土地应收回再次出让，或者延期需重新交费等，对社会稳定的影响是可想而知的。此次中央主导通过物权法，是将亲民思想落了实，让中国最大批的百姓成为了有产者，从而奠定社会长治久安的基石。

商业用地同样取得的是土地的使用权，由于之前与住宅是同样的性质，只是期限不同，因而存在将同住宅同样处理的假设。如今住宅已经“解放”了，而商业用地却未提及，就不得不让人感觉有将“不解放”的性质。生活常常就是这样的逻辑，两个同样的事物，当一个被肯定，另一个往往就带有被否定的的性质。既然商业未能同住宅同时获得“解放”，就说明中央对两者的认识有区别。

商业同住宅相比，一不是普通百姓最根本的需求，二是更含有公共资产的性质，三是城市中含金量最高的资产，政府不急于界定其购买者的所有权，至少保留了对这种性质的产权的控制权。联想到中国已经明显的大产业国有化执政思想，国家整体上仍将保持共有制性质，商业用地的所有权是否会被视为最重要的国有资产而予以保留，出让的将始终是使用权，就变为需要思考的命题。

明显的改变将会是，外国的投资基金是否依然会象以前的那样，出于人民币升值和赚取不动产增值的双重考虑，而大举购买中国的标志性商业物业，而不考虑购买的物业是否真正的拥有所有权？

对目前一些商业性质的用地建成住宅进行销售的项目，是否将思考会遇到更大。

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