地产顾问机构-媒介视角地产商遭袭——未来3年房价涨幅将下降

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地产商遭袭——未来3年房价涨幅将下降

“从2月1日开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税清算，那么，开发商会不会将开发成本转移到房价上来，造成房价上涨呢？”一位购房者急切地想知道答案。

高房价策略将“失效”
昨日（17日），在此消息的影响下，A股市场地产股全线暴跌，万科、金地等龙头股也未逃跌停厄运。业内专家分析，开发商的土地增值税成本将很难转移到房价上。

上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅认为，开发商要弥补土地增值税带来的利润损失，一是抬高可扣除项目的成本，二是提高房价。“提高房价的策略将大大增加房地产项目的市场风险，因为高房价将导致项目空置积压的可能性增大，企业经营风险增大。”他说，“土地增值税采用超率累进税率，提高房价，增加了销售收入，就意味着相同条件下应纳税额的增长，从而使税负攀升。”

中大恒基不动产营销市场研究中心的研究报告则认为，根据土地增值税的四级超率累进税率计算，开发企业须缴的税费达到了利润的30%到42.5%，开发商必然将部分成本转移到消费者身上来。

但邹毅认为，最有效的办法还是增加可扣除成本的总额。他说：“可以增加公共设施建设投入，提高建筑质量部分的成本；这既可以减少税金支出，也提升了项目市场竞争优势。”

也有业内专家指出，房价走势主要还是取决于市场供求情况，开发商不可能不顾及市场的盲目涨价。

今年将先升后降，土地增值税，如何计算？
以2000年时开发商拿到一块成本5000万元的地块为例，如果项目建成后其他费用为1亿元，项目销售总收入2亿元，减去成本后的余额(即项目增值部分)为5000万元。按照四级累进税率，余额(5000万元)占成本(1.5亿元)的比例为33%，在50%以下，税率为30%。由此可得，开发商需要缴纳的土地增值税为5000万×30%=1500万元，而此前的预征(以上海为例)是2亿元×1%＝200万元，差距颇大。

中大恒基的报告预计，今年的房价仍会上涨，且呈现出上半年涨幅相对较高，下半年相对降低的特点。

今年的住宅供应量和结构都将发生一些变化。从供应量上看，不少因调控政策而延迟入市的楼盘将在今年下半年集中上市。统计显示，2006年有600多个项目(包括新项目和老项目后期)因“国六条”而需重新规划、审批，延缓至今年下半年上市。

中大恒基的一位人士说：“这样就导致新盘上市出现上半年与下半年的不均衡。由于上半年供应的相对紧缺，房价必定在一定程度上保持涨势，而随着下半年的集中放量，特别是中低价位、中小户型的增多，就将拉低整体均价，使得房价涨幅减缓。”

从消费者心态上说，今年的新房将主要在下半年入市，这将加剧购房者的“观望”。此外，对未来将出台更严厉调控政策的预期，再加上不少地方政府都将对经济适用房和廉租房加大投入，这都将使一些购房者持币待购。上述研究人士称，在2007年整体供应量增加的情况下，实际交易量有可能同比减小。

未来三年涨幅放缓。
2006年的房地产市场是“边调边涨”。一些官员的解释则是，调控效应有一个后滞期，未来房价将涨幅趋缓。

中大恒基的研究报告预测，2007年是调控政策的执行年，也是市场有所反映的一年，全年涨幅将在15%以内。而随着市场的进一步规范，2008年的价格涨幅约为12%，2009年的涨幅约为5%。

从相关数据来看，2006年的房价涨幅已呈放缓态势。北京市房地产交易管理网数据显示，2003年到2006年，房价除在2004年有适当降低外，2005和2006年都呈现出强势上涨的局面，其中均价涨幅最大的是2005年。但涨幅在2006年出现了一定的回落，从2005年的涨幅22%下降到17%。

但房地产商认为，住房市场的供不应求必然造成上涨，在其背后则是土地，特别是城市中心地区的土地供应不足。此外，二手房市场不发达，再加上交易环节税收政策的连续出台，增加了交易成本，使更多的住房需求被迫集中在新房市场上。

或将在2009年后“掉头”。
关于房价将在2009年左右回落的预测也争论正酣。

中大恒基报告认为，2009年后，京城楼市的市场供需状况将趋于合理，再加上“后奥运”时期的投资下降和调控结果的显现，这将使已经上升到高位的房价“掉头向下”。

一些国外投资机构也曾预言，房地产市场将在“后奥运”时期走低。法国巴黎百富勤经济师秦红雨预测，由于上个世纪70年代开始实施计划生育政策，结婚人口数开始相对减少，这样延续下来，在2009年以后，中国将出现一个巨大的住房需求断层，房地产市场因此必然面临重大调整。经济学家谢国忠也曾称，2008年或2009年，中国某些地区的房地产业将“跌入谷底”。

对此，持反对意见的人不在少数。他们认为，中国经济在未来十年仍将保持8%以上的增速，城市化的加速推进和人们收入水平的提升将支撑对房地产的旺盛需求。

但从北京市公布的《北京住房建设规划(2006年-2010年)》来看，地方政府对“后奥运”的楼市衰退还是有所担心的。该规划特别对奥运会前后的住房建设年度安排专门作了交代，奥运会之后的总方针就是：稳定供应，调整布局；并引导投资转向新城建设。

中国证券报

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