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工业地产VS商业地产，谁主沉浮？

2007-09-03

近来，工业地产渐成热点。国外投资基金大举进军工业地产，国内一些开发商也跃跃欲试，都对工业地产的未来抱有十足的把握和信心，似乎都准备在工业地产市场上大干一番。“工业地产”这个名词出现已经有很久了，不过较早前仅指厂房等类型的房地产。而现在工业地产的含义更丰富了。它不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。它的突然受宠，给正处于宏观调控下愁眉紧锁的房地产市场打了一针兴奋剂。

任何事物的发展都有其特定的规律。正如部分城市商业地产的暴热暴冷一样，工业地产也将呈现起步、发展、兴盛、衰退、再发展这样一个循环往复的过程。下面就工业地产和商业地产二者进行比较粗略的分析，以期得出二者发生发展的趋势和规律。

● 浅析两者之内涵

我们知道，房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。根据不同性质和用途，我们可以把房地产分为住宅、商业、写字楼、工业、旅游等不同的地产形式。

商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等，而工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。二者内涵截然有别。但二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性。房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产。

二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物。商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产，工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。

● 两者盈利模式分析

有的行业靠垄断，有的行业靠规模，有的行业靠背景，而房地产则靠资金（当然还有土地）。房地产行业与其他行业盈利模式的最大区别在于，资金门槛相当高。工业地产和商业地产的资金链条更高，二者在盈利模式上大同小异。

商业地产盈利模式：对于开发商而言，可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于运营商来说，盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源；对于小业主来说，一是自营商业赚取利润，一是出租取得利润。

工业地产盈利模式：开发商一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润；一是自建再通过销售或者出租获取利润；运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费；小业主则一是自己生产赚取利润，一是出租获取租金回报。

工业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在于土地投入成本，工业地产成本远远少于商业地产，据统计，工业用地的基准地价只有商业用地的１/ ４，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的１/５到１/１０，甚至更低。从而投资门槛较低。这将是工业地产发展一个难得的好机会。当然，由于工业地产后期经营管理要求更加专业、更加复杂，所以国内至今涉及工业地产开发商屈指可数。

对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，比如商铺信托，商铺期权，厂房信托，仓储信托等。由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善，中国地产证券化也将是一个不断摸索和改进完善的过程。总的来说，地产证券化是一种趋势。国外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业、办公楼、工业等物业上。

● 宏观政策分析

从整体上来说，中国目前的房地产政策走向“紧缩”，一方面是严格执行国家已经颁布的法律法规，另一方面是不断出台新的政策，以期达到稳定房价、规范房地产市场发展和促进房地产业持续繁荣的多重目标。但是针对房地产的不同类型却又不同的政策力度。

国家近年来频频出台宏观政策其主要意图还是在住宅市场上，从土地、税收、金融、市场管理等各个方面严格防止房地产泡沫的产生（膨胀或者破灭）。建设部在《建设部2006年工作要点》中指出2006年将继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施，调整住房供应结构，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格。在住宅市场上，主要又是对于土地、别墅、建筑面积大于 120m2（指全国；深圳 144 m2）的豪宅，以及各种投机行为。

对于商业地产，目前国家还没有正式出台专门针对商业地产的宏观调控政策，倒是关于调控商业地产的讨论和呼声日益明显。

去年下半年，商务部、中央银行、国务院法制办以及中国商业地产联盟共同撰写了《全国商业地产运行报告》，此报告没有公开，但是据知情人士透露，报告显示近年来由于商业地产利润相当高，导致开发总量快速上涨，进而导致商业地产空置率不断攀升，全国商业地产跟风投资建设的情况较普遍。预计《城市商业网点规划条例》将很快出台，对商业地产的发展进行调控指引，实现商业网点规划与商业地产布局无缝对接，从而实现商业地产的良性发展。

政府的目光已经在商业地产身上停留很久了。目前，北京、天津、上海、广州、南京、杭州等城市的商业网点规划已经批准实施。 2006年2月21日，深圳市政府常务会议原则通过了《深圳市商业网点规划（2006－2010）》，该会议指出，深圳市将加强对主要商业区和重大商业设施、商业项目的审批力度，对商业项目用地要科学论证、严格控制，并将出台推进商业网点布局的具体实施办法，确保《规划》得到落实。

而对于工业地产，由于绝大部分工业用地是通过协议出让（少数城市已经成功实行或试点工业用地招拍挂），加上中央和地方利益分配、地方之间利益分配、地方政府官员急功近利等多种原因，工业地产存在很多问题，很不规范。但是政府关于工业地产的政策也日渐全面、成熟。

2004年底国务院出台了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，对部分地方政府非法压低地价的招商行为进行了规范，并要求各地区、各有关部门要按照集约用地的原则，调整有关工厂厂区绿化率的规定，不得圈占土地搞“花园式工厂”，要积极推广在开发区（园区）做多层标准厂房。

国土资源部在《2006年国土资源管理工作要点》也指出，要加强建设项目用地预审、新增建设用地的审查报批和批后检查；落实国家产业政策，优先保障国家重点建设项目用地需求，支持有利于结构调整的项目建设用地，支持西部大开发、振兴东北等老工业基地、中部崛起的重要建设项目用地；出台新的禁止供地和限制供地项目目录；加强协议出让土地使用权最低价格制度落实的监督检查；进一步落实节约集约用地的政策措施，大力推进土地市场体系建设，不断提高土地资源配置的市场化程度；严格控制划拨用地范围，稳步推进工业用地的招标、拍卖、挂牌出让和经营性基础设施用地有偿使用。

国土资源部在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》（计划于 2006年7月1日 实施）也明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地等。而且首次引进了香港的“勾地”制度。不过“勾地”制度是否只适用于工业用地、具体细则等还不明朗。

可见，工业用地逐步推进招拍挂出让和集约利用已经成为政府当前的工作重点。工业用地招拍挂成为一种趋势。

总之，国家对于房地产的政策趋势是明朗的，即规范和引导，而非打击和压制。工业和商业地产都面临较好的相对宽松的宏观政策环境，目前这是住宅类房地产（关系民心、民生）无福享受的。而商业地产的宏观政策主要在于防范隐藏的金融风险，工业地产的宏观政策主要在于推进土地制度改革和加强土地的集约化利用。

● 结论与展望

从以上的分析，我们似乎可以得出这样一个结论：工业地产的进入门槛较商业地产低，但后期运营难度并不逊于商业地产；目前商业地产的风险已有相当程度凸现，而工业地产仅处于快速发展期；当然二者都有相当成熟的盈利模式，而且全新的盈利模式正在逐渐建立；政府宏观调控政策的规范和引导之下，二者都有机会走上飞速发展的正轨。

由于商业地产目前发展比较混乱，部分城市商业地产开发商不顾当地实际建设大型购物中心，而该地区的商业又无科学的规划，商业地产遍地开花，当然的商业地产面临较大的诸如销售难、招商难、经营难等问题。出现这些问题这并不一定说明商业地产绝对过剩了，至少给人以相对过剩的怀疑。“没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。”随着商业地产市场的进一步规范，商业地产商将有一定程度的洗牌，但商业地产前景依然看好。

工业地产的最大问题在于大量工业用地粗放型利用、区域经济产业布局趋同、地区间政策性恶性竞争等。而解决这些问题的关键在于各级政府制定产业政策、产业规划的科学性、合理性。产业发展是有规律可寻的，产业越发展，产业的集聚效应越明显，产业链条越完善，而且各个地区的产业结构是不断演进的。尊重客观规律才能获得持续发展。随着工业用地管理的深入、工业用地招拍挂的顺利推行、区域产业发展统一规划、协调发展机制的建立，工业地产也将有一个较大的发展机会。

来源：大连IT社区

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